“In assenza di una espressa previsione normativa al riguardo, è possibile fruire del Superbonus anche nell’ipotesi in cui, prima dell’inizio dei lavori, il contribuente suddivida in più immobili un’unica unità abitativa”.
L’importante affermazione di principio è contenuta nella circ. Agenzia delle Entrate n. 23/2022 (§ 2), la quale, dopo aver chiarito che, “ad esempio, l’unico proprietario di un edificio può prima dell’inizio dei lavori, frazionarlo in più unità immobiliari distintamente accatastate al fine di beneficiare di un limite di spesa più elevato” aggiunge anche che “resta fermo l’eventuale accertamento, in concreto di un utilizzo distorto dell’agevolazione in esame”.

Giova anzitutto sottolineare che, nonostante il chiarimento di prassi ufficiale si riferisca specificamente al superbonus di cui all’art. 119 del DL 34/2020 e al caso del frazionamento di una “unità abitativa”, tale affermazione risulta altrettanto pertinente:
– con riferimento anche agli altri bonus edilizi diversi dal superbonus, di cui all’elencazione del comma 2 dell’art. 121 del DL 34/2020,
– e con riguardo al frazionamento di immobili a destinazione diversa da quella abitativa.

Ciò detto, il diritto di frazionare l’immobile ante interventi, le cui spese vengono agevolate con il superbonus o altro bonus edilizio di cui all’art. 121 comma 2 del DL 34/2020 (ecobonus, sismabonus, bonus eliminazione barriere e bonus casa), “al fine di beneficiare di un limite di spesa più elevato” non si estende, come è del resto logico, al punto di consentire un utilizzo distorto delle agevolazioni in esame.

Al netto della combinazione del “frazionamento ante interventi” con altri atti, fatti e circostanze da valutare caso per caso, pare corretto ritenere che non si possa ravvisare utilizzo distorto alcuno ogni qual volta sussistano i presupposti urbanistici alla base della richiesta di frazionamento; e, anche qualora per poter creare tali presupposti si rendano necessari degli interventi edilizi sull’immobile, pare corretto che non si possa ravvisare utilizzo distorto alcuno se rimane possibile individuare una piena autonomia amministrativa e funzionale tra gli interventi sull’immobile finalizzati all’ottenimento del frazionamento catastale sulla base di corretti presupposti urbanistici e i successivi (autonomi) interventi finalizzati al miglioramento dell’efficienza energetica, della riduzione del rischio sismico e della eliminazione delle barriere architettoniche, le cui spese vengono agevolate con il superbonus e/o gli altri bonus edilizi.

Viene da sé che, in questi casi, tutte le spese sostenute sugli interventi finalizzati al frazionamento, ove mai potessero anche in piccola parte rientrare in una o più delle agevolazioni previste, potrebbero beneficiare delle agevolazioni medesime solo fino a concorrenza di un ammontare massimo di spesa agevolata calcolato moltiplicando i tetti massimi unitari per il numero di unità risultanti ante frazionamento; mentre le spese sostenute sugli (autonomi) interventi post frazionamento, finalizzati all’efficienza energetica, alla riduzione del rischio sismico e alla eliminazione delle barriere architettoniche, possono beneficiare delle relative agevolazioni fino a concorrenza di un ammontare massimo di spesa agevolata calcolato moltiplicando i tetti massimi unitari per il numero di unità risultanti post “frazionamento ante interventi”.

Sul piano operativo, risulta evidente come l’opportunità di procedere a interventi finalizzati alla creazione dei corretti presupposti urbanistici per il frazionamento dell’immobile, prima di porre in essere gli (autonomi) interventi agevolati con il superbonus, l’ecobonus, il sismabonus, eccetera, acquisisce un suo interesse economico solo nella misura in cui le spese per gli interventi finalizzati al frazionamento sono di importo trascurabile o comunque significativamente inferiore a quello delle spese sostenute per gli interventi agevolati post frazionamento.

Quello che è però importante sia chiaro agli uffici dell’Agenzia delle Entrate, è che, anche laddove questo interesse economico vi sia, esso è da considerarsi legittimo sulla base della prassi ufficiale dell’Agenzia medesima richiamata in premessa.
La verifica non va dunque fatta con malinteso pregiudizio sulla convenienza della scelta del contribuente di porre in essere due autonomi interventi edilizi, uno “non agevolato” per frazionare e uno “agevolato” post frazionamento, ma avendo riguardo esclusivo alla correttezza urbanistica del frazionamento posto in essere, alla sussistenza dei presupposti di autonomia amministrativa e funzionale dell’intervento ante e dell’intervento post frazionamento e alla corretta riconducibilità all’uno e all’altro intervento delle spese sostenute per la loro realizzazione.