L’art. 1, co. 76, L. n. 197/2022 (Legge di Bilancio 2023) ha reintrodotto la detrazione Irpef calcolata su una quota dell’Iva pagata per l’acquisto di unità immobiliari residenziali ad elevata efficienza energetica, introdotta, in passato, dall’art. 1, co. 56, L. 208/2015 (Legge di Stabilità 2016) per gli acquisti effettuati nel 2016 (successivamente prorogata sul 2017).
Per quanto non si tratti di una riapertura dei termini, la legge di bilancio 2023 ripropone il medesimo dato testuale della norma, lasciando ritenere si rendano applicabili i chiarimenti forniti dall’Agenzia in passato.

LA DETRAZIONE REINTRODOTTA

Il comma 76 dell’art. 1 della Legge di bilancio 2023 dispone che in relazione:
▪ agli acquisti effettuati dal 1/01/2023 al 31/12/2023 di unità immobiliari abitative in classe energetica A o B
▪ cedute direttamente dalle imprese che le hanno edificate/ristrutturate
▪ spetta una detrazione dall’IRPEF pari al 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’IVA
▪ da ripartire in 10 quote annuali di pari importo.

BENEFICIARI

La detrazione opera per i soggetti passivi IRPEF (persone fisiche per acquisti nella sfera “privata”).

CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE

Per usufruire dell’agevolazione, l’unità immobiliare deve:
✓ conseguire prestazioni energetiche di classe A o B;
✓ essere a destinazione residenziale.
Nota: non essendo poste ulteriori condizioni, la detrazione spetta, dunque indipendentemente:
– dalla destinazione dell’immobile: ad abitazione principale o quale “seconda casa”, o da locare a terzi
– non rileva la categoria catastale e, pertanto, può trattarsi di unità immobiliare “di lusso” (A/1, A/8 o A/9) o meno (CM 7/2017).

PERTINENZA: la detrazione riguarda anche la pertinenza a condizione che:
– il suo acquisto avvenga contestualmente a quello dell’unità abitativa
– e l’atto di acquisto dia evidenza del vincolo pertinenziale

CARATTERISTICHE DELL’IMPRESA CEDENTE

L’unità immobiliare (CM 12/2016 e CM 20/2016) dev’essere acquistata dall’impresa costruttrice o ristrutturatrice che nella vendita applica l’Iva (10% per le 2° case; 4% in presenza dei requisiti “prima casa”; 22% per le unità “di lusso”):
▪ per obbligo: in quanto cede l’immobile “merce” entro 5 anni dalla ultimazione dei lavori
▪ o per opzione: in quanto cede l’immobile “merce” oltre 5 anni dalla ultimazione dei lavori
▪ non rileva se il costruttore ha temporaneamente locato l’immobile, in attesa di venderlo.

Appalto per la costruzione: la detrazione non spetta nel caso in cui il privato abbia acquisito l’immobile tramite appalto per la costruzione (si deve trattare di unità edificata/ristrutturata “in proprio” dall’impresa e successivamente ceduta all’acquirente).

IMPRESE DI RIPRISTINO O RISTRUTTURATRICE
Come anticipato, l’agevolazione spetta anche per l’acquisto effettuato dall’impresa che ha proceduto al ripristino/ristrutturazione (ex art. 3, co. 1, lett. c), d), o f), DPR n. 380/2001) dell’immobile.

MISURA DELLA DETRAZIONE

Spetta la detrazione IRPEF del 50% dell’Iva applicata sul prezzo d’acquisto, da fruire:
▪ in 10 quote annuali
▪ a partire dall’anno di sostenimento delle spese (2023) e nei 9 periodi successivi (fino al 2032).
Limite: non è previsto alcun limite massimo di spesa.

ACQUISTO IN COMPROPRIETÀ: la norma non disciplina in via specifica i soggetti a cui spetta la detrazione; ciò comporta che la detrazione:
✓ spetta in ragione della spesa effettivamente sostenuta
✓ da ciascuno dei contitolari.

N.B.: ciò a differenza rispetto all’acquisto di unità in edifici interamente ristrutturati, la cui detrazione (25% del prezzo d’acquisto) si applica in ragione della percentuale di comproprietà (al 50% per entrambi i contitolari), non del quantum sostenuto.

Peraltro, non è stato chiarito se sia ammesso attestare sul documento di spesa (fattura dell’impresa) l’importo effettivamente sostenuto da ciascun contitolare, applicando in via analogica quanto chiarito per quanto attiene la detrazione del 50% ripristino del patrimonio immobiliare.

AMBITO TEMPORALE

I requisiti richiesti sono riferiti:
▪ alla data del rogito di acquisto, che va stipulato entro il 31/12/2023
▪ il principio di cassa che opera per la detrazione, essendo anch’esso limitato ai pagamenti effettuati nel 2023 (mod. Redditi 2024).

Acconti: in applicazione di tali principi (CM 7/2017):
✓ non è agevolabile l’IVA relativa agli acconti pagati nel 2022, anche se il rogito è stipulato nel 2023
✓ è agevolabile l’IVA relativa agli acconti pagati nel 2023 a condizione che sia registrato il preliminare
di acquisto e venga stipulato il rogito entro il 2023

CUMULABILITA’ CON ALTRE AGEVOLAZIONI

L’agevolazione è cumulabile con altre agevolazioni, non esistendo espresso divieto (CM 7/2017), salvo che queste ultime non la neghino espressamente.

La detrazione in esame si ritiene, quindi, cumulabile con la detrazione IRPEF del 50%:
▪ per l’acquisto di box/posto auto pertinenziale (art. 16-bis c. 1 lett. d) Tuir)
▪ per l’acquisto di unità abitative in edificio interamente ristrutturato dall’impresa cedente entro 18
mesi dalla fine lavori (art. 16-bis c. 3 Tuir detrazione calcolata sul 25% del prezzo di acquisto dell’immobile nel limite di un importo massimo di € 96.000 da ripartire in 10 quote costanti) escludendo il 50% dell’IVA detratta (in quanto onere non “rimasto a carico”).

DOCUMENTAZIONE

Ai fini del riconoscimento della detrazione in esame è necessario conservare ed esibire
▪ l’atto di acquisto dell’immobile da cui risulti:
✓ che l’immobile è stato acquistato dalla ditta costruttrice/ristrutturatrice;
✓ la destinazione d’uso dell’immobile (abitativo) e la classe energetica (A o B);
✓ l’eventuale vincolo pertinenziale, in caso di acquisto della pertinenza
▪ le fatture dalle quali rilevare l’ammontare dell’IVA pagata nel 2023.