26
Lug, 2023

Intrasferibili le rate residue di bonus barriere 75% e bonus mobili

Quando un immobile che è stato oggetto di interventi “edilizi” per i quali spetta una detrazione fiscale viene trasferito, anche le quote residue di detrazione non ancora fruite possono essere a loro volta trasferite.

Le disposizioni normative che prevedono il trasferimento delle rate residue di detrazione non fruite sia in caso di vendita dell’immobile (comprese le ipotesi de cessione gratuita quale, ad esempio, la donazione), sia in caso di decesso del titolare dell’immobile, sono:
– l’art. 16-bis comma 8 del TUIR, per quanto concerne la detrazione IRPEF per interventi di recupero edilizio (c.d. “bonus casa”) e il c.d. bonus verde, di cui all’art. 1 commi 12-15 della L. 205/2017 per espresso rinvio normativo. La disposizione, inoltre, pare possa trovare applicazione anche con riguardo al sismabonus per interventi di miglioramento sismico (sismabonus), di cui all’art. 16 del DL 63/2013 e al bonus per il rifacimento delle facciate, di cui all’art. 1 comma 219 – 223 della L. 160/2019 (bonus facciate);
– l’art. 9 comma 1 del DM 6 agosto 2020 “Requisiti”, con riguardo all’ecobonus per interventi di riqualificazione energetica. I medesimi principi si applicano nell’ambito del superbonus di cui all’art. 119 del DL 34/2020 (circ. Agenzia delle Entrate 8 agosto 2020 n. 24, § 4. Per un approfondimento si veda il Quaderno n. 170).

I bonus per i quali non sono previste le suddette disposizioni inerenti il loro trasferimento sono:
– il bonus per l’eliminazione delle barriere architettoniche (c.d. “bonus barriere 75%”), di cui all’art. 119-ter del DL 34/2020. La circ. n. 17/2023 ha infatti affermato che, “in assenza di specifiche disposizioni, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte non si trasferisce in caso di decesso del contribuente che ha sostenuto le relative spese” e che “la detrazione non si trasferisce neanche in caso di cessione dell’immobile oggetto di intervento, in quanto, in tale caso il contribuente che ha sostenuto la spesa può continuare a fruire delle quote di detrazione non utilizzate” (si veda “Bonus barriere 75% anche per gli interventi su singole unità immobiliari” del 4 luglio 2023);
– il c.d. “bonus mobili”, di cui all’art. 16 comma 2 del DL 63/2013 (circ. Agenzia delle Entrate 24 aprile 2015 n. 17, § 4.6).

DETRAZIONE SPETTANTE ANCHE DOPO LA VENDITA

Sia per il “bonus barriere 75%” che per il “bonus mobili”, quindi, la detrazione continuerà ad essere fruita dal beneficiario originario della stessa anche successivamente alla vendita dell’immobile oggetto degli interventi, senza possibilità di poter prevedere il trasferimento delle rate residue all’acquirente. Il bonus mobili, inoltre, permane in capo al venditore dell’immobile anche se sono state trasferite all’acquirente le restanti rate della detrazione IRPEF delle spese per il recupero del patrimonio edilizio, di cui all’art. 16-bis del TUIR.

Allo stesso modo, nel caso di decesso del contribuente, la detrazione (riferita al “bonus barriere 75%” e al “bonus mobili”) non utilizzata in tutto o in parte, non si trasferisce agli eredi per i rimanenti periodi di imposta (tra le altre, circ. Agenzia delle Entrate 24 aprile 2015 n. 17, § 4.6 e circ. Agenzia delle Entrate 26 giugno 2023 n. 17).

22
Nov, 2022

DECRETO AIUTI-QUATER – LE NOVITÀ PER IL SUPERBONUS

Sintesi: il Decreto Aiuti-quater, recentemente pubblicato in G.U., ha apportato una serie di modifiche al
regime del Superbonus, tra cui si evidenzia quanto segue:
✓proroga: per gli interventi (sia “trainanti” da super-ecobonus che “trainati”) effettuati:
– su parti comuni condominiali/di edifici “interamente posseduti”: la detrazione del 110% opera per le
spese sostenute entro il 31/12/2022 (in luogo del 31/12/2023), ridotta al 90% per le spese sostenute
nel 2023, al 70% per quelle sostenute nel 2024 ed al 65% per quelle sostenute nel 2025; la detrazione
continuò operare nel limite del 110% fino al 31/12/2023 nel caso in cui la CILA sia trasmessa entro il
25/11/2022 (nel caso di condomini, prima di tale data va assunta la delibera relativa ai lavori)
– su edifici unifamiliari/unità funzionalmente autonome con accesso autonomo dall’esterno: la detrazione
del 110% opera per le spese sostenute entro il 30/03/2023 (in luogo del 31/12/2022) a condizione che
al 30/06/2022 sono stati effettuati lavori per almeno il 30% dell’intervento complessivo; per lavori avviati
dal 1/01/2023 la detrazione si riduce al 90% ed è limitata agli interventi effettuati sull’abitazione
principale posseduta per i contribuenti con un reddito di riferimento non superiore a €. 15.000
✓cessione del credito: nel caso di cessione del credito/sconto in fattura comunicati entro il 31/10/2022 e
non ancora utilizzati, al fine di evitare il possibile inutilizzo da parte del cessionario, è possibile optare
una fruizione del credito d’imposta in 10 rate annuali (in luogo di 4), previa apposita comunicazione che
sarà disciplinata da apposito provvedimento.

Nell’ambito del DL n. 176/2022 (cd. decreto “Aiuti-quater”), in G.U. 18/11/2022, n. 185, contenente
“Misure urgenti di sostegno nel settore energetico e di finanza pubblica”, in vigore dal 19/11/2022,
sono state introdotte una serie di modifiche ai cd. “superbonus”, esaminate di seguito.

PROROGA DELLA DETRAZIONE

Con integrazione del co. 8-bis dell’art. 119, DL 34/2020, il termine per sostenere le spese detraibili al 110% (“super-ecobonus” e “super-sismabonus”) viene ulteriormente modificato rispetto a quanto previsto dalla legge di bilancio 2022.

CONDOMINI/EDIFICI INTERAMENTE POSSEDUTI O IN COMPROPRIETÀ

Per gli interventi:
➔ “trainanti” (ex co. 1 e co. 4 dell’art. 119) effettuati sulle parti comuni:
▪ di condomini
▪ di edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, interamente posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche
➔ “trainati” effettuati dalle persone fisiche “private” sulle singole unità abitative all’interno, rispettivamente, del condominio o dell’edificio (in quest’ultimo caso, nel limite di 2) la norma anticipa la scadenza della detrazione del 110%, con la seguente “scaletta” temporale:

LAVORI “IN CORSO” – DEROGA: il co. 2 dell’art. 9 del DL Aiuti-quater prevede la possibilità di continuare a fruire della detrazione del 110% anche dal 1/01/2023 (fino al 31/12/2023) nel caso in cui:
▪ la cd. “CILA Superbonus” sia trasmessa al SUAP entro il 25/11/2022
▪ per i soli condomini: la delibera dell’Assemblea che autorizza i lavori sia adottata entro il 24/11/2022.

EDIFICI UNIFAMILIARI/UNITÀ FUNZIONALMENTE INDIPENDENTI

Per gli interventi:
➜ “trainanti” effettuati dalle persone fisiche “private”:
▪ su edifici unifamiliari (cd. “villini”)
▪ su unità abitative in edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo dall’esterno
➜ “trainati” effettuati sulle medesime unità immobiliari
si verificano le seguenti condizioni:
▪ la detrazione del 110%:
✓ scaduta, in via ordinaria, al 30/06/2022
✓ viene prorogata alle spese sostenute fino al 31/03/2023 (in luogo del 31/12/2022), a condizione che al 30/09/2022 i lavori siano effettuati per almeno il 30% dell’intervento complessivo (nel cui computo sono compresi anche interventi edili non agevolati con il Superbonus: ristrutturazioni, ecobonus, ecc.)
▪ opera la detrazione del 90%:
✓ per le spese sostenute fino al 31/12/2023
✓ riferite ad interventi avviati dal 1/01/2023

alle seguenti condizioni:
– il contribuente sia titolare della proprietà/altro diritto reale di godimento sull’immobile
– l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale
– il contribuente abbia un “reddito di riferimento” non superiore a €. 15.000.

“Reddito di riferimento” costituito:
▪ dalla somma dei redditi complessivi posseduti nel 2022 (anno precedente a quello di sostenimento della spesa detraibile al 90%) da tutti i componenti del nucleo familiare
▪ diviso per un numero di “parti” variabile da 1 a 4, in ragione del numero dei familiari, secondo la tabella riportata nell’Allegato 1 al Decreto Aiuti-quater

Si previene, dunque, ai seguenti calcoli:

10
Nov, 2022

SUPER-SISMABONUS ACQUISTI AL 110% PER ACQUISTI ENTRO IL 31 DICEMBRE

Sintesi: il cd. “sismabonus acquisti” potrà essere fruito con la detrazione del 110% per gli atti di compravendita stipulati entro il 31/12/2022 nel caso in cui al 30/06/2022 siano state rispettate delle particolari condizioni.
Trascorso tale temine, o nel caso in cui al 30/06/2022 non siano state rispettate le particolari condizioni, il bonus spetterà nella “versione ordinaria” del 75/85%.

L’art. 16, co. 1-septies, DL n. 63/2013, disciplina la detrazione del 75-85% spettante ai soggetti che:
– nei 30 mesi successivi alla fine lavori
– acquistano unità immobiliari facenti parte di edifici siti in zona sismica 1, 2 e 3 interamente demoliti e
ricostruiti allo scopo di ridurne il rischio sismico di almeno 1 classe (cd. “sismabonus acquisti”).

Tale detrazione può essere fruita nella forma del “superbonus” (al 110%) dai soli “privati” in presenza
di determinate condizioni.

SISMABONUS ACQUISTI “ORDINARIO” – DETRAZIONE DEL 75%/85%
AMBITO SOGGETTIVO

I soggetti coinvolti nell’operazione sono:
✓ l’impresa immobiliare che possiede l’immobile ed esegue i lavori (direttamente o con appalto a terzi)
✓ gli acquirenti delle unità immobiliari ricostruite, che beneficiano della detrazione.

IMPRESA IMMOBILIARE
Per fruire della detrazione in esame i lavori di miglioramento sismico devono essere eseguiti da imprese
“di costruzione o ristrutturazione immobiliare”.

Si ricorda che la detrazione del 75%/85% spettante all’acquirente di “case antisismiche”
▪ è incompatibile col sismabonus fruito dall’impresa immobiliare (la quale deve rinunciarvi)
▪ è compatibile con eventuali spese da “ecobonus” sostenute da quest’ultima nell’ambito della ricostruzione (limitatamente a quanto speso per i volumi “ricostruiti”, essendo esclusa per quelli riferiti all’ampliamento).

ACQUIRENTI DELLE UNITÀ IMMOBILIARI RICOSTRUITE
Stante i richiami alla disciplina “generale”, sono interessati al sisma bonus acquisti:
– sia i soggetti Irpef “privati”
– che i titolari di reddito d’impresa.

UBICAZIONE DEGLI IMMOBILI

Le unità immobiliari devono essere ubicate nei Comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3, secondo le previsioni dell’Ordinanza O.P.C.M. 28/04/2006, n. 3519.

TIPOLOGIA DI INTERVENTI

Per fruire della detrazione di cui al comma 1-septies dell’art. 16, D.L. n. 63/2013, le imprese di costruzione
o ristrutturazione immobiliare devono aver eseguito, su interi edifici, interventi:
▪ di demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica,
▪ a seguito dei quali si è ottenuta una riduzione del rischio sismico di una o due/più classi con procedure di autorizzazione avviate dopo il 1/01/2017 e si proceda, entro i 30 mesi dalla comunicazione di “fine lavori”, all’acquisto dell’unità immobiliare sita nell’edificio oggetto degli interventi.

ASSEVERAZIONE DELLA CLASSE DI RISCHIO DELL’EDIFICIO

A) Asseverazione (“preventiva”):
▪ al co. 2: il progettista dell’intervento strutturale assevera (secondo il mod. B allegato al DM 58)
✓ la classe di rischio dell’edificio precedente l’intervento
✓ e quella conseguibile dopo l’intervento progettato
▪ al co. 3: il termine (pena decadenza) entro cui produrla (per tutti, v. Interpelli n. 127/2021 e n.244/2020):
✓ fino al 15/01/2020: va presentata contestualmente alla richiesta di autorizzazione dei lavori all’ufficio
tecnico comunale (tramite SUAP)
✓ dal 16/01/2020 (modifica del citato DM 24/2020): prima dell’inizio dei lavori
B) Attestazioni (“a posteriori”) (anch’essa depositata al SUAP e “consegnata in copia al committente per
l’ottenimento dei benefici fiscali”): va attestata la conformità degli interventi eseguiti al progetto:
▪ Il Direttore Lavori: per quanto attiene la materiale esecuzione delle opere (Mod. B-1 All. al DM 58)
▪ il Collaudatore Statico: per quanto attiene l’esito finale (Mod. B-2 all. DM 58/2017); si ricorda che, in
presenza di opere per le quali è richiesta una “agibilità”, ricorre sempre l’obbligo del collaudo.
TERMINI PER L’ACCESSO ALLA DETRAZIONE

Secondo costante orientamento dell’Agenzia:
➜ entro il termine di vigenza dell’agevolazione (v. Interpello 103/2021):
➜ occorre siano posti in essere i seguenti adempimenti:
a) sia stipulato l’atto di acquisto
b) gli immobili abbiano ottenuto l’abitabilità/agibilità da parte del Comune

BENEFICIO

Il beneficio per gli acquirenti è differenziato come segue:
▪ detrazione del 75%: in caso di passaggio ad 1 classe di rischio sismico inferiore dell’edificio
▪ detrazione del 85%: in caso di passaggio a 2 o più classi di rischio sismico inferiori dell’edificio.
del prezzo della singola unità immobiliare nel limite di spesa di € 96.000.

SUPER-SISMABONUS ACQUISTI AL 110%

Il co. 4 dell’art. 119, DL n. 34/2020 ha previsto che per le spese sostenute dal 1/07/2020 fino al 30/06/2022:
▪ da parte di soggetti privati (sono esclusi i titolari di reddito d’impresa)
▪ di unità immobiliari a destinazione abitativa (sono esclusi gli immobili destinati ad attività produttive –
Interpello n. 556/2021)
▪ il “sismabonus acquisti” è potenziato al 110% (sempre nel limite di spesa di €. 96.000; dunque la
detrazione massima sarà pari a €. 105.600)
ed è fruibile in detrazione in dichiarazione dei redditi (in 5 rate: per le spese sostenute nel 2021 ed in 4
rate: per le spese del 2022) o mediante lo sconto in fattura o con la cessione del credito.

PROROGA AL 31/12/2022

Il termine finale per fruire del sismabonus acquisti nella versione maggiorata al 110% rispetto al quella ordinaria del 75%-85% è stato, però, prorogato al 31.12.2022.
La legge 79/2022 di conversione del DL n. 36/2022 (inserendo il co. 4-bis all’art. 119, DL n. 34/2020) ha,
infatti, disposto che, per gli acquirenti delle unità immobiliari antisismiche, facenti parte di edifici demoliti
e ricostruiti dalle imprese che, alla data del 30 giugno 2022, abbiano:
✓ sottoscritto un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato,
✓ versato acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura e maturato il relativo credito d’imposta,
✓ottenuto la dichiarazione di ultimazione dei lavori strutturali con rilascio delle attestazioni del direttore dei lavori su modello conforme dell’allegato B-1 D.M. 58/2017;
✓ ottenuto il collaudo degli stessi e l’attestazione del collaudatore statico che asseveri il raggiungimento della riduzione di rischio sismico su modello conforme dell’All. B-2 al DM 58/2017
✓ e che l’immobile sia accatastato almeno in categoria F/4 “unità in corso di definizione”, il rogito di acquisto
➜ può essere stipulato anche oltre il 30/06/2022
➜ ma comunque entro il 31/12/2022.