Con la RM 77/E del 15/12/2022, l’Agenzia ha fornito chiarimenti sulla fruizione del Superbonus spettante a chi acquista immobili da demolire e ricostruire con riduzione del rischio sismico di 1-2 classi. (cd. “superbonus acquisti di case antisismiche”). Sono infatti pervenute numerose richieste di chiarimenti in merito all’agevolazione a seguito della modifica apportata al decreto Rilancio (art. 119, co. 4, DL 34/2020) dall’art. 18, co. 4-ter, DL n. 36/2022, in base alla quale è possibile fruire del Superbonus al 110% anche per gli acquisti effettuati anche dopo il 30/06/2022, ma comunque entro il 31/12/2022, nel caso in sui a detta data del 30 giugno 2022:
• sia stato stipulato il contratto preliminare di acquisto regolarmente registrato
• siano stati versati acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura e maturato il relativo credito di imposta
• sia stata ottenuta la dichiarazione di ultimazione dei lavori strutturali
• siano stati ottenuti il collaudo dei lavori strutturali e l’asseverazione del tecnico sulla riduzione del rischio sismico
• l’immobile sia stato accatastato almeno in categoria F/4.

Il dubbio: riguardava il rispetto della condizione che (v. RF-fl 187/2022):
• “al 30 giugno 2022”, l’acquirente abbia versato gli acconti con il meccanismo dello sconto in fattura (nel caso di detrazione del 110%, infatti, non vi è alcun importo “da pagare”, posto che il credito ceduto copre tutto il debito da fornitura)
• e se il “credito maturato” si verifica solo a seguito della comunicazione di opzione, non essendo sufficiente il versamento dell’acconto con l’emissione della fattura contenente l’indicazione dello sconto, come prevede l’art. 121 del decreto Rilancio.

Il chiarimento: in relazione a tale questione, l’Agenzia chiarisce che:
• nel caso dello sconto in fattura, si può fare riferimento, in luogo della data dell’effettivo pagamento, alla data di emissione della fattura da parte del fornitore, momento in cui le spese si ritengono sostenute e matura il diritto alla detrazione;
• pertanto, essendo rilevante, per il Superbonus, il pagamento delle spese, che nel caso di sconto in fattura corrisponde all’emissione della fattura stessa, l’Agenzia ritiene che l’acquisto di case antisismiche effettuato entro il 31/12/2022 potrà beneficiare del Superbonus” qualora, nel rispetto di ogni altra condizione, entro il “30 giugno 2022”, sia stata emessa la fattura relativa al pagamento di acconti a seguito della stipula del preliminare di acquisto, nella quale venga espressamente indicato che lo “sconto in fattura” è praticato dall’impresa venditrice in applicazione delle previsioni del citato art. 121 del DL Rilancio.

Per l’impresa la fruizione del credito relativo alle fatture in acconto emesse entro il 30 giugno 2022 è, comunque, subordinata alla trasmissione della comunicazione alle Entrate entro il 16 marzo 2023.
Resta inteso che è necessario effettuare la stipula dell’atto definitivo di compravendita entro il 31 dicembre 2022 per il diritto alla detrazione dell’acquirente e il corrispondente diritto all’uso del credito per l’impresa.

Infine, conclude l’Agenzia, la condizione che l’immobile al 30/06/2022, sia accatastato almeno in categoria F/4 è finalizzata ad applicare la misura di favore anche nel caso in cui il fabbricato al 31 dicembre 2022 non sia ancora accatastato nella categoria definitiva richiesta dalla norma.

A tal fine, si ricorda che non è necessario che entro il 30/06/2022 siano stati ultimati i lavori di completamento e finitura delle singole unità immobiliari dell’edificio (con l’ottenimento della relativa agibilità ex art. 24 Dpr 380/2001), ma è sufficiente il completamento, con relativa attestazione/collaudo, dei soli “lavori strutturali”.