Nella determinazione della base imponibile dell’imposta di registro, il valore catastale è ormai confinato a un ruolo circoscritto. Infatti, è possibile assumere il valore catastale rivalutato dell’immobile ceduto, come base per l’applicazione delle aliquote dell’imposta di registro, solo in presenza delle condizioni richieste dall’art. 1 comma 497 della L. 266/2005, che disciplina il c.d. “prezzo valore”, ovvero se:
– la cessione sia posta in essere nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali;
– la cessione abbia a oggetto un immobile a uso abitativo e relative pertinenze
– la parte acquirente renda al notaio, all’atto della cessione, apposita richiesta;
– le parti indichino in atto il corrispettivo pattuito (ma ciò non è necessario in caso di assegnazione, cfr. circ. Agenzia delle Entrate 4 maggio 2007 n. 25, § 11.2).

L’applicazione del prezzo valore ha un’ulteriore conseguenza favorevole, posto che fa operare la valutazione automatica, che limita il potere dell’Agenzia di rettificare il valore indicato in atto dalle parti, se dichiarato in misura non inferiore al valore catastale rivalutato.
Tale regola, a suo tempo di applicazione generalizzata (art. 52 comma 4 e 5 del DPR 131/86), è ormai confinata alle sole cessioni che rientrano nel campo di applicazione del prezzo valore ex art. 52 comma 5-bis.

In realtà, esaminando la normativa in tema di cessione e assegnazione agevolata di immobili, reintrodotta dall’art. 1 comma 102 della L. 197/2022, si può notare che, in questo ambito, vi è un ulteriore spazio di applicazione del valore catastale.

Si ricorda che, come illustrato diffusamente nello Speciale Eutekne.Info n. 50, l’art. 1 commi 100-105 della L. 197/2022 ha riproposto le agevolazioni per l’assegnazione o la cessione ai soci di beni immobili che consentono, tra il resto, di:
– assoggettare a tassazione le plusvalenze, in capo alla società, con imposta sostitutiva dell’8%;
– utilizzare, come base imponibile per calcolare la tassazione sostitutiva, il valore catastale degli immobili (determinato ai fini dell’imposta di registro) invece del valore normale;
– ridurre al 50% le aliquote dell’imposta di registro proporzionale (che resta, però, dovuta nella misura minima di 1.000 euro), nonché applicare le imposte ipocatastali fisse.
Anche in relazione alle cessioni e assegnazioni agevolate è possibile, naturalmente, applicare il “prezzo valore”, limitatamente alle operazioni che soddisfino anche le condizioni richieste dall’art. 1 comma 497 della L. 266/2005 (immobili abitativi, cessionario persona fisica non imprenditore, etc.).

Un’attenta lettura dell’art. 1 comma 102 della L. 197/2022 induce però a ritenere che il valore catastale possa costituire la base imponibile dell’imposta di registro per le cessioni e assegnazioni agevolate.
Il primo a notare questa possibilità è stato, con riferimento alla “vecchia” disciplina agevolativa prevista dall’art. 1 commi 115-120 della L. 208/2015, il Consiglio nazionale del notariato, nello Studio n. 20-2016/T (§ 6), rilevando come la norma agevolativa richiamasse l’art. 52 comma 4 del DPR 131/86, che prevedeva la valutazione automatica in modo “esteso”, e non, invece, l’art. 52 comma 5-bis che ne circoscrive l’applicazione al prezzo valore.

Tale impostazione, inizialmente respinta dall’Agenzia delle Entrate (circ. Agenzia delle Entrate 4 maggio 2007 n. 25, § 11.2.1), è stata, poi, avallata anche dall’Amministrazione finanziaria, con riferimento alla disciplina agevolativa di cui alla L. 208/2015. Nella circ. 1° giugno 2016 n. 26 (§ 8.1), infatti, si ammette la possibilità di determinare il valore degli immobili nel valore catastale, anche nell’ambito dell’imposta di registro, per le assegnazioni che rientrano nell’ambito applicativo delle norme agevolative, dietro apposita opzione resa in atto dalla società.

Successivamente, nella circ. n. 37/2016 (§ 13), l’Agenzia ha inoltre specificato che l’applicazione del valore catastale nell’imposta di registro è subordinata all’analoga opzione ai fini della determinazione dell’imposta sostitutiva sulle plusvalenze, con la conseguenza che non è possibile optare per la determinazione catastale del valore degli immobili ai soli fini dell’imposta di registro (fatto salvo il “prezzo valore”, ove applicabile).

Nell’attuale disciplina agevolativa, l’identico rinvio, contenuto nell’art. 1 comma 102 della L. 197/2022, all’art. 52 comma 4 del DPR 131/86 consente di giungere alle stesse conclusioni, sicché la valutazione automatica è applicabile alle cessioni e assegnazioni agevolate:
– di immobili abitativi ceduti/assegnati a persone fisiche, mediante richiesta in atto ex art. 1 comma 497 della L. 266/2005;
– di fabbricati strumentali e di fabbricati (sia abitativi che strumentali) ceduti/assegnati a società, in presenza di apposita opzione espressa per le imposte dirette;
con la conseguenza di poter calcolare anche l’imposta di registro sul valore catastale rivalutato, senza rischio di accertamento da parte delle Entrate.